Modelos de Contratos

Prezado(a) Senhor(a),

Com o intuito de trazer ao (à) nobre colega modelos básicos de Autorização de Venda, Termo de Visitação, Recibo de Sinal de Negócio, Contrato de Promessa de Compra e Venda e Cessão de Direitos, além da Resolução COFECI n° 458/95 de 15/12/1995.

Antes de falarmos sobre cada um dos modelos citados, vale a pena ressaltar que são modelos sugestivos e como é de conhecimento do(a) nobre colega, cada caso é um caso, então, a sua habilidade e versatilidade serão fatores decisivos para elaboração de cada documento de forma definitiva, o que trará a satisfação do serviço prestado e o reconhecimento da sociedade, engrandecendo e fortificando a Categoria.

AUTORIZAÇÃO DE VENDA

A Lei n° 6.530/78, em seu Artigo 20, Inciso III, determina que é vedado ao Corretor de Imóveis: “III – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;”

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – COFECI, em 20.dez.95, baixou a Resolução n° 458/95, que fortalece esta determinação da Lei. Assim sendo, a Autorização de Venda é o instrumento mais importante entre o(a) Corretor(a) de Imóveis e seu cliente. Além de autorizar o(a) Corretor(a) a transacionar um imóvel ou vários imóveis, como o caso determinar, o contrato de prestação de serviço, é o documento onde se estabelece a relação entre as partes, seus direitos e obrigações, estando, inclusive. amparado pelos Artigos 722 a 729, do atual Código Civil Brasileiro.

Não se esqueça, ao contratar um serviço, faça-o por escrito, as contratações verbais além de conturbadas não tem amparo legal, não asseguram a nenhuma das partes os seus direitos.

TERMO DE VISITAÇÃO

Este documento é o único registro de que o(a) Corretor(a) de Imóveis está realmente trabalhando, se dedicando ao serviço para o qual foi contratado.

Deve ser usado sempre que o(a) colega mostrar o imóvel para o pretendente, assegurando o direito de preferência da transação, tanto para o pretendente quanto para o(a) intermediador(a).

Nota, neste documento deverão ser anotadas todas as observações feitas pelo pretendente para que não fique dúvidas se a transação for efetuada posteriormente.

RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO

O Recibo de Sinal de Negócio é o instrumento que determina a vontade das partes em efetivarem uma transação.

O Sinal de Negócio, desde que as partes determinem, é regido pelos Artigos n°s 417 e seguintes do Código Civil Brasileiro, publicamente conhecido como Lei de ARRAS.

Em síntese, esta lei diz que: se o(a) adquirente desistir do negócio, perde o sinal dado em favor do(a) vendedor(a), caso contrário, se o(a) vendedor(a) desistir do negócio, se obriga a devolver o sinal recebido mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Nunca deixe de consultar as partes sobre a inclusão das ARRAS no negócio a ser efetuado. Esclareça sua importância e suas implicações.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Este contrato deve ser usado sempre que as partes não forem transferir, de forma definitiva o domínio do imóvel, ou seja, quando não houver escritura definitiva no fechamento do negócio.

O contrato de Promessa de Compra e Venda só pode existir quando o(a)(s) proprietário(a)(s) possuir(m) o título definitivo do imóvel, como por exemplo: escritura pública de compra e venda; escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca; instrumento particular de compra e venda (desde que seja outorgado com interveniência de Agente Financeiro ligado ao Sistema Financeiro da Habitação). Para simplificar: quando ou não se pode lavrar um contrato particular de Promessa de Compra e Venda: observar na Certidão Negativa de ônus Reais: se o imóvel é de propriedade do(a)(s) transmitente(s), lavrar-se-á a Promessa de Compra e Venda, se está prometido a venda ao(à)(s) mesmos(a)(s), lavrar-se-á uma Cessão de Direitos.

Salientamos, em Brasília existe uma variedade enorme de contratos . Observe, os imóveis antigos repassados pela União, pela antiga SHIS, pela NOVACAP/TERRACAP e os demais oriundos de convênios com órgãos Públicos, principalmente os financiados pela Caixa Econômica Federal, eram através de Instrumento de Promessa de Compra e Venda, neste caso, nunca lavre um instrumento de Promessa de Compra e Venda.

Não se esqueça, o(a)(s) proprietário(a)(s) quando na qualidade de Promissário Comprador, não detêm o domínio do imóvel, não possui o “título definitivo”. PRESTE MUITA ATENÇÃO.

CESSÃO DE DIREITOS

A Cessão de Direitos será usada no sentido contrário da Promessa de Compra e Venda, ou seja, quando o(a)(s) proprietário(a)(s) é o Promissário(a)(s) Comprador(a)(s) do imóvel objeto da transação, neste caso, não possui o domínio sobre o imóvel.

LEMBRETES

Ao lavrar qualquer instrumento não se esqueça de mencionar os nomes corretos das partes contratantes, bem como suas qualificações completa (profissão, número de identidade e órgão expedidor , número do CPF , endereço e, quando casados, o registro de casamento e se o enlace matrimonial ocorreu antes ou depois da Lei n° 6.515/77 – Lei do Divórcio de 26/12/1977).

Quando o(a) vendedor(a) for casado(a), o cônjuge terá que participar do ato, não importando o regime de casamento e nem se o imóvel foi adquirido antes do enlace. No caso do regimento de casamento ser o da separação de bens, o cônjuge comparecerá como assistente e não como vendedor(a). Quando ocorrer do imóvel ter sido adquirido pelo(a) vendedor(a) quando solteiro(a) e a transação se der após o casamento e este ter sido pelo regime da comunhão parcial de bens, o cônjuge também participará como assistente. Somente no caso do regime de casamento ser o da comunhão universal de bens, o casal assina na qualidade de vendedor.

Todas as alterações ocorridas no estado civil do(a)(s)proprietário(a)(s) – casamento, separação e falecimento(viuvez) – terão que ser averbados no Cartório do Registro de Imóveis.

Para que o(a) nobre colega se intere da situação jurídica do imóvel compare a documentação apresentada pelo(a)(s) proprietário(a)(s) com a certidão de ônus reais expedida pelo Cartório de Imóveis.

O valor da transação e a forma de pagamento devem ser expostos no instrumento de maneira clara e objetiva. Quando um bem móvel- telefone, carro, etc. – entrar no negócio, faça constar o bem e seu valor correspondente em moeda corrente.

Prazos e condições para entrega do imóvel, estado de conservação, utensílios e aparelhos incluídos no valor da venda e a situação sobre o imóvel também são de grande importância em um instrumento que caracterize a transação.

Faça-se presente no instrumento que foi concebido através de sua intermediação. Conste que foi você quem intermediou a transação e o valor da comissão que lhe é devida.

NOTA FINAL

Esperamos que esta pequena contribuição venha trazer ao(as) nobres colegas novos dispositivos para o exercício da atividade do Corretor de Imóveis.

JACI MONTEIRO COLARES
Corretor de Imóveis Creci nº 406
Presidente do CRECI 12ª Região

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